北京女子租房竟与坟墓为邻被吓跑 榆垡法庭判决真奇葩：房客倒赔1200元

　　 作者：王英

　　投入4万元把一座北京郊区的荒废院落改造成“梦想小院”，本以为从此可以过上田园生活，岂料入住方才知晓一墙之隔竟是六座坟墓；想退租，却被房东咬定 “违约”。租户与房东对簿公堂后，北京市大兴区榆垡法庭认为“房屋虽然无合法准建手续，但不影响租赁居住，周围是否有坟墓也不影响合同履行，不是法定或约定解除合同的理由。”

　　这份判决明显与《民法典》第288条则依据相邻关系原则相悖：若坟墓距离过近导致精神困扰，可要求调整位置或补偿。租户不仅没有得到精神损害和经济损失补偿，法院反而判决租客补偿房东1200元。

　　这到底是怎么回事呢？

　　女子租房岂料紧傍墓地

　　卢女士介绍，2024年4月，经过朋友介绍，她在北京市大兴区榆垡镇太子务村租住了一套民建小院，当时支付了17000元的年租。4月27日入驻后，发现小院很久无人整理，且不具备最基本的生活条件。在房东的许可下，她对厨房、卫生间等进行了大幅度改造装修，又定制购买了新的家具家电，总共投入了近4万元。然后，搬进了焕然一新的小院，打算以后长住。

　　“就在入住当晚，就听到屋里不时地有异响声，后来连续几天都是这样。我原以为是屋顶电源声，找来电工检查，却无果。后来村民告诉我，那是‘邻居’在说话。”卢女士苦笑道。她口中的“邻居”，正是距小院仅一墙之隔的6座坟墓。

　　在不知情的情况下居然在墓地旁边住了十几天。在得知真相后，卢女士被吓得一身冷汗，连夜逃之夭夭。

　　房东拒不退租并另租他人

　　随后，卢女士找到房主质问并提出退租，房主的态度却让人心寒，不但没有表示歉意，反而态度很强硬地说：退租就要承担违约责任，房租不退，配备的家具家电一并不许拉走。

　　5月8日，她与房东刘某沟通此事并明确告知要退租，且于当天搬离了该房屋。但她搬走后，房子被房东马上租了出去。5月20日，她欲回到此房间取一些未及带走的生活物品时，发现该屋已有新租户，门锁也已被更换。

　　在入住前后，卢女士多次要求房东提供房屋合法手续，但房东一直不肯提供。卢女士遂对该房屋的产权人及合法手续提出质疑，并认为房东出租房屋前隐瞒了居住环境及土地性质，未告知她周边是坟地的事实，存在欺诈行为。另外，在退租事宜尚未处理完毕时，擅自更换门锁，租赁给他人，扣押家具家电等，给她造成经济损失，房东严重违约。

　　卢女士要求房东扣除一共居住12天的房租，退还未住租赁费16441元以及4300元的装修装饰费用，同时提出赔偿精神损失费5000元。但房东不予答应且态度强硬。

　　法院一审判决令人啼笑皆非

　　无奈之下，卢女士走进了北京市大兴区榆垡法庭。

　　房东刘某在法庭上辩称，卢女士单方面违约，损失应自行承担，不但不能退租，还应支付违约金，同时请求法院判决卢女士赔偿延期占用房屋的3个月房租4250元、擅自装修给房屋造成的损失费1500元、赔偿损坏及擅自处理的家具损失5000元。

　　卢女士认为刘某强词夺理，房屋装修原本应该是房东来做的，而提供良好和能正常使用家具家电是租房最基本的标准。

　　“被处置的旧家具和热水器原本是无法使用的，破损的脏旧墙面刷新怎会有损失呢？”卢女士说，她装修也是为了改善居住环境且经房东当时同意，现在房东反咬一口岂不可笑吗？卢女士认为，当时对此房提出质疑并明确不再租赁，她也是第一时间告知了房东，即便违约赔偿损失也最多赔一个月房租。房东扣除一年房租且另外理由要求各种赔偿，简直欺人太甚。

　　尽管有各种证据和事实，但榆垡法庭的审理和判决让卢女士啼笑皆非——法院认为房东无违约情形，卢女士提前退租构成违约。“房屋虽然无合法准建手续，但不影响居住，周围是否有坟墓也不影响合同履行，不是法定或约定解除合同的理由。”法院还认定：“房东刘某更换门锁房屋另租他人，是因为卢女士提出退租并实际搬离。”

　　法院判决房东向卢女士返还房租14200元，装修装饰问题，双方合同解除时，没有约定的，因卢女士违约导致合同解除，故对卢女士请求赔偿剩余租赁期间内装修装饰残值损失不予支持。如果房东同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿。虽然旧家具换了新家具，但法院还判定卢女士向房东支付1200元家具损失。

　　律师：法庭判决有失公允

　　对此，卢女士并不服此判决。那么，法律界人士如何看待此案呢？

　　依据相邻关系原则‌：根据《民法典》第288条，若坟墓距离过近导致精神困扰，可要求调整位置或补偿。根据我国民法典第148条规定：该案中房东向卢女士隐瞒了重要的居住环境信息的行为，违反了诚信原则，构成欺诈，卢女士有权依法追究房东法律责任。要求其返还租金，赔偿搬家费等损失。我国民法典第708条也对房东的交付基本义务有规定，其中明确指出按时交付房屋并保证其适用于居住。该案中卢女士与墓穴为邻，造成恐惧、精神损害，无法正常生活，该房屋不适合居住，明显违反了本条规定，构成了根本违约，应当承担违约责任，并赔偿损失。

　　我国民法典第235条对返还原物有规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。该条款为卢女士主张返还被侵占财产的直接法律依据，房东无权占有卢女士的财产，卢女士有权要求其返还原物或赔偿损失。

　　山东国杰律师事务所王维嘉律师对此案进行了解析：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　如果租房时房东拒绝提供房产证或其他合法权属证明的，或隐瞒房屋已被查封、抵押或即将拆迁的，或出租房屋属于违法建筑的，房东并非房屋所有权人的，该行为属于违规行为，给租房者造成损失的应承担法律责任，租房者可以要求房东返还已支付的租金，押金并赔偿各项损失，包括但不限于搬家费，装修损失等。并可以向当地建设部门投诉举报，查证房屋的真实属性及房主的违规行为。

　　【编辑手记】

　　基层法官是我国司法体系中最基础，最核心的力量，他们直接面对的是广大人民群众，直接关系到人民群众的根本利益，因此更应该提高基层法官的职业素养，正确适用法律，秉承公平公正，恪守司法公正，维护广大人民群众的根本利益不受侵害，让人民群众在每一个案件中感受到公平正义。

　　小龙女多年生活在墓穴里，但“古墓派”只是武侠桥段，却成了现实生活的“惊悚片”。虽然每个人对死亡的理解不同，但大多数人还是很忌讳住在坟地边的，此一纸判决不仅关乎租户财产损失和精神损害，也关乎广大房客对“住得安心”四个字的朴素期待。二审能否拨乱反正，让市场欺诈行为受到惩罚，把公平正义还给受害人，我们将持续关注。

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